Мы продолжаем  беседу с главой муниципального округа Москворечье – Сабурово Михаилом Вириным о том, что принесут нашим гражданам изменения, внесенные в уходящем году в жилищное и налоговое законодательство.

 

- Михаил Михайлович, мы закончили предыдущую часть нашей беседы констатацией факта, что в кризисные моменты, случавшиеся в не столь долгой постсоветской истории России, люди, имевшие сбережения, старались сохранить их, вложив в жилую недвижимость. И вот последние законодательные новации усложнят им жизнь.

- Так и будет. Вот, например, летом Минфин внес поправки в главу 23 второй части Налогового кодекса. Соответствующий документ был опубликован на Едином портале раскрытия информации. В пояснительной записке к нему сказано, что одной из целей законопроекта является предотвращение уклонения от уплаты гражданами налога на доходы физических лиц при продаже квартир.

Напомним, согласно закону при продаже квартир, которые находились в собственности их владельцев менее трех лет, продавцу необходимо уплатить 13% НДФЛ от стоимости квартиры. Это провоцировало граждан на занижение стоимости имущества в договоре при его продаже. Квартиры стоимостью в несколько миллионов рублей якобы продавали за 900 тысяч, оформляя отдельно документы на остальную сумму, якобы взятую в долг, или по каким-то иным причинам перешедшую от покупателя продавцу. Затем порог неуплаты НДФЛ был повышен, и официальная сумма повысилась на миллион рублей.

И вот в новом документе уточняется порядок налогообложения доходов от продажи единственного жилья, а также устанавливается порядок налогообложения сделок по продаже недвижимого имущества по заниженной стоимости.

В соответствии с новыми налоговыми правилами, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им, убрав трехлетний временной порог.  

Для объекта недвижимости, который не является единственным, также установлены другие правила. Освобождение от уплаты налога здесь действует при следующих условиях: доход от продажи собственности составляет не более 5 млн руб., а также если проданный объект - это дача площадью до 50 кв. м, срок владения не менее трех лет. По последнему условию власти региона могут увеличить срок до 10 лет.

- Но ведь это – абсурд: если человек покупает инвестиционную квартиру, он, скорее всего, будет в итоге её продавать. Срок продажи определяют его личные обстоятельства. И вдруг – административное ограничение по времени, причем, возможно, в 10 лет. А если ему деньги раньше понадобятся?

- Значит, он заплатит 13% налога от суммы продажи.  И давайте честно скажем: конечно, нам, стоящим на позиции того самого жителя столицы, которому нужно продать квартиру и жалко платить 13% налога, это кажется несправедливым. Но ведь, на самом деле, ему эти проценты не накинули сверх положенного – это продающему единственную квартиру сделана налоговая льгота.

Между прочим, она будет в определенных случаях существовать и для объекта недвижимости, который не является единственным. Освобождение от уплаты налога здесь действует при следующих условиях: доход от продажи собственности составляет не более 5 млн руб., а также если проданный объект - это дача площадью до 50 кв. м, а срок владения ею не менее трех лет.  

- А ещё будут бороться с занижением стоимости.     

- Будут. Предусматривается исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость объекта на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. Власти регионов могут снижать этот коэффициент до нуля и повышать до 0,9.

Давайте будем честными: государство хочет получить свои налоги, и с этим в данном случае не очень-то поспоришь.

- А как это повлияет на рынок жилья?

- Люди, работающие на этом рынке, объясняют ситуацию так: доходность инвестиционных сделок сейчас, в зависимости от объекта, может достигать 20-24% годовых. Конечно, необходимость уплаты НДФЛ снизит количество желающих инвестировать в жилье (сейчас в среднем по рынку 15-20% сделок можно считать инвестиционными). Потери могут составить порядка 10%, застройщики столкнутся с некоторым падением динамики продаж и доходности проектов. Чтобы компенсировать выпадающие доходы, им придется либо повышать стоимость квадратного метра, либо снижать себестоимость строительства за счет применения менее дорогих материалов, сокращения объемов дополнительной инфраструктуры.

Но заметим: при названной доходности через два года 13% НДФЛ будут не столь критичны, а через три окажутся совсем небольшой потерей.

- Михаил Михайлович, а повысят законодательные новации прозрачность рынка жилья?

-  В данном вопросе я могу только сослаться на мнение аналитиков рынка недвижимости: скорее всего, данные нововведения не повысят прозрачность сделок на рынке жилья. Более того, они могут даже создать обратный эффект - то есть стоимость сделок может занижаться до кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент. Дело в том, что при продаже будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которая на текущий момент сравнима с рыночной, а в некоторых случаях может быть и выше.

- А что будет в тех случаях, в которых с ценой поиграть не удастся?

- Всё будет зависеть от конкретных обстоятельств. В ликвидных объектах, скорее всего, продавец сможет переложить стоимость квартиры на покупателя, и цена продажи вырастет. Если же цена не изменится, то  продавец, с учетом необходимости оплатить налог, может получить уже меньший доход, чем раньше.

В большей степени налоговые новации могут повлиять на краткосрочный инвестиционный спрос, особенно если квартира покупается на кредитные средства. Это связано с тем, что инвестор, который подпадет под действие указанных изменений, вынужден будет терять часть дохода. Этому же отчасти поспособствует и то, что недавно величина налогового вычета по ипотечным процентам была ограничена величиной в 3 млн руб. До этого ограничений не было.

С другой стороны, введение подобных законов было вполне ожидаемым, хотя много вопросов и споров могут вызвать условия их реализации.

Да, разумеется, новые правила не обрадуют рядовых граждан, связанных с инвестициями в недвижимость. Но ситуация не станет фатальной – мы её переживем.

 

Беседовал Влад Борисов