Михаил Вирин, 20 мая 2004г.

Квадратный баррель столичной недвижимости

Наш сайт на этой неделе знакомил читателей с обзорами материалов СМИ, посвященных жилищно-строительному рынку. Теперь мы решили обратиться за комментариями, к предпринимателю, этим рынком интересовавшемуся.

Фирма «АМО», которой руководит Михаил Вирин, последние годы успешно работает в бизнесе, связанном с арендой недвижимости, и не так давно проводила разведку столичного строительного рынка, хотя и отказалась заниматься этим видом бизнеса.

- Михаил Михайлович, Вы интересовались строительным рынком, хотя этим бизнесом не занимались. Что Вы думаете о столичном жилищно-строительном рынке? Что там творится?

- Я, правда, больше связан как раз с нежилым фондом. Но для всех фирм, занимающихся жилищно-строительным бизнесом, одной из основных является проблема земельных участков. Она определяющая как для жилого, так и для нежилого фонда.

В свое время ситуация была проще: выделение участков не было столь централизовано, не так жестко контролировалось. Тогда префекты административных округов имели возможность выделять земельные участки. Это был период расцвета точечной жилищной застройки и нежилого строительства. На этот «праздник жизни» допускались и малоизвестные, и вообще неизвестные фирмы.

Политика города была простая: отдай 25, потом 30, потом 35, а потом 40 процентов жилья городу за то, что ты будешь использовать его инфраструктуру. И никто особенно не смотрел, кто же это строит, кто стоит за вывесками никому не известных фирм. По каждому участку выходило постановление правительства Москвы, но такая задачи решалась не так сложно. Если даже неизвестная фирма раздобыла где-то денег, пролоббировала и получила постановление, она могла построить и сдать объект.

Но такая лафа длилась очень недолго, и ситуация стала меняться. К кормушке перестали допускать кого попало. Появилась комиссия при вице-мэре города, которая разбиралась, чьи деньги, кто стоит за этой вывеской: какие банки, какие корпорации. А еще характерно для Москвы – не упускать заказы на сторону. Поэтому в последние годы, как на дрожжах, росли некоторые строительные корпорации, скупившие цементные заводы, заводы по производству кирпича. Соответственно, ужесточились меры по выделению участков. Префекты потеряли свои права, все делалось централизовано, и выйти на этот рынок некоей неизвестной компании стало практически невозможно.

- Совсем невозможно?

- Ну, какие остались ходы для сторонних фирм? Это всякого рода «долгострои», земля под которые выделялась раньше, с затянувшимися стадиями проектирования. Ведь когда-то они выделялись неким общественным организациям, организациям инвалидов. Например, площадки под строительство спортивного комплекса. Эти лакомые куски не были под непосредственным контролем города, потому что заказчиками являлись неподконтрольные организации, федерального даже уровня. Но эти остатки – все, что могут получить «чужаки». Все остальное – только «уполномоченным» конторам.

- Тема «уполномоченных» фирм, банков и так далее – особая, сугубо московская тема.

- Поэтому московский строительный рынок так и монополизирован. И поэтому уже достаточно давно жилищное строительство начало перебираться в Подмосковье. Там, во-первых, проще договориться: фактически договариваться надо с мэром маленького города – можно даже не выходить на губернатора,  достаточно договориться, по сути дела, с местным самоуправлением. Это, конечно, гораздо легче, чем с государственной властью в Москве.

И рабочие руки там дешевле, земля дешевле – все гораздо более благоприятно. Хотя, конечно, и продажные цены там не сравнить с московскими.

- Сейчас речь идет о том, что цены в Подмосковье тоже начинают подбираться к тысяче долларов за квадратный метр.

- Да, они растут, хотя совсем недавно в том же Троицке метр стоил около четырехсот долларов. Это печально. И, как ни странно, рост цен еще может подхлестнуть ипотека.

- Да, кстати, все журналисты, пишущие о проектах развития в стране ипотеки, отмечают, что она может вызвать резкий рост стоимости жилья.

- Может, хотя, с другой стороны, она может развить как раз сектор более дешевого жилья. Ипотека, конечно, увеличит объем рынка, но увеличит его малобюджетную часть. Я думаю, что предложение станет шире, и общие цены, на самом деле, могут не сделать резкого скачка. Ведь придет не потребитель элитного жилья. Начнет развиваться другой сектор.

- Это понятно. Но ведь сейчас лезет вверх цена не только элитного жилья.

- Да. Даже обыкновенных «хрущевок».

Я считаю, что такая тенденция идет от непрерывного роста цен на нефть. Эти деньги очень сильно давят на российский и на московский рынок. С учетом того, что вкладывать их больше некуда, нефтяные деньги идут в строительство. Это – способ не обеспечения себя жильем, а сохранения денег.

- А может это рухнуть?

- Безусловно. Дефолт на строительном рынке вполне может произойти. Доля инвесторов сейчас какая?

- До 30%.

- В том-то и дело: когда она перевалит за эту цифру, резко упадет спрос. Так что сейчас время продавать квартиры.

- Когда рынок рухнет, наступит время покупать.

- Я прекрасно помню, что в конце июня 98 года и в конце того же года стоимость квартир в долларах отличалась в два раза. В июле квартиру можно было продать, а в декабре на эти деньги купить две. И продать их, например, сейчас.

- Но, наверное, возможно и другое развитие строительного рынка?

- В принципе, стоимость жилья в Москве еще не достигла стоимости жилья в развитых странах.

- Но и мы еще не достигли их уровня.

- Не надо забывать, что Москва – второй по дороговизне город мира после Токио. То есть мы кое-чего, на самом деле, достигли. А уровень цен, например, в Мадриде – 2500 – 5000 евро за метр. Так что у нас есть некоторый резерв.

- А есть ли у нас резерв людей, которые могут выложить такие деньги?

- Тоже вопрос. Тем не менее, может так случиться, что, на самом деле, будет не резкий обвал, а стабилизация цен. Цены замрут на отметке 1800 – 2000 долларов за метр.

Но, на мой взгляд, это все опять зависит от нефтяной конъюнктуры. Это – определяющая вещь. С задержкой в полгода на нас действует тренд стоимости барреля нефти.

У нас нефтяные деньги не идут ни в промышленность, ни уже в торговлю. Кризис «голубых фишек» сделал невыгодной покупку акций. В банках им тоже делать нечего.

Наш бизнес очень нестабильно себя чувствует. Небольшой толчок, удар, и бизнес посыплется. Мы себя более-менее стабильно чувствуем за счет высоких цен на нефть, никакого запаса прочности нет. Это, как шар на вершине холма: он стоит, но подуй ветерок, и он скатится. И строительный бизнес – не исключение.

Беседовал Владимир Володин