На главную страницу       Телефоны      Написать письмо                  

:: Михаил Вирин, генеральный директор фирмы АМО
Налог на недвижимость – дело будущего
Часть вторая ::

Мы продолжаем беседу с Михаилом Вириным.

 

- Михаил Михайлович, мы остановились на том, что при отсутствии жилищного кадастра, при огромном количестве аварийного и ветхого жилья справедливый налог на недвижимость установить прямо сейчас практически невозможно.

- Да,, к сожалению, мы еще не прошли даже одной десятой пути к какому-то справедливому, более-менее уравновешенному налогообложению недвижимости.

Возьмем еще один простейший и нагляднейший пример: до сих пор все договоры купли-продажи, дарения, мены и так далее, когда речь заходит о стоимости квартир, оперируют некими оценками БТИ. Что это значит? Это значит, что в нашей жизни сегодня наблюдается занимательный парадокс: оценка БТИ сталинской квартиры на Кутузовском проспекте находится в обратной зависимости от ее рыночной цены. Сталинская квартира, мечта многих очень обеспеченных граждан, на Кутузовском проспекте, с точки зрения БТИ, дешевле обычной квартиры в доме-новостройке где-то в Южном Бутово или Митино, о которой не все бедняки-то мечтают.

Как это происходит? Да очень просто: для оценки БТИ применяются методики, согласно которым сталинская квартира чуть ли не вся амортизировалась, а дом чуть ли не полуразрушен, поскольку ему больше 60-ти лет. А квартира в том же Бутово построена недавно и потому стоит дороже.

Мы еще этого не сумели преодолеть – двойных и тройных стандартов, когда в договоре купли-продажи пишется цифра, в 10 раз меньшая, чем реальная рыночная стоимость. На пути к цивилизованному налогообложению еще очень много предстоит сделать, а главное - изменить. Предстоит перейти от оценок БТИ к рыночным оценкам.

Причем сейчас мы говорим о столице, а ведь Москва - город, относительно благополучный по жилью, несмотря на 200 тысяч очередников.

- Но вести отсчет о рыночной стоимости жилья - это как раз то, что всеми предлагается сделать в первую очередь.

- Да, но это – громадная работа, которая, безусловно, будет очень медленно проделываться.

- Конечно, ведь нужен соответствующий кадастр.

- Разумеется.

Причем здесь очень много подводных камней. Если почитать Налоговый кодекс, то мы поймем, что ФНС, например, в своей работе постоянно апеллирует к рынку. Простой пример: ты арендуешь квартиру и объявляешь в налоговой инспекции, что платишь за нее сто долларов. На самом деле, поскольку квартира хорошая и расположена в достаточно престижном месте, ты платишь тысячу долларов. В налоговой инспекции тебе с улыбкой говорят: что это вы, любезный, так мало платите, ведь рыночная стоимость аренды такой квартиры тысяча долларов, если не больше. Так что в вашем случае имеет место неосновательное обогащение. Платите-ка, любезный, с этого налог, как арендатор.

- А почему арендатор должен платить налог?

- Потому что он платит за аренду гораздо ниже рыночной цены.

- Но налог-то должен платить тот, у кого арендуют квартиру.

- А это, как посмотреть: хозяин квартиры, конечно, должен платить налог, само собой. Но есть еще понятие «неосновательное обогащение».

- За счет чего?

- За счет того, что арендатор чуть ли не бесплатно живет в арендуемой квартире. Это, разумеется, только по документам, потому что расчет с хозяином идет «в черную».

И то, о чем я говорю, - один из методов борьбы с «черной» сдачей квартир в наем. Налоговые органы наседают на арендатора, а когда тот расколется и сознается, что платит отнюдь не сто долларов, а тысячу, от него отстают и начинают трясти хозяина квартиры.

Почему я привел этот пример? Во-первых, именно так, безусловно, будут бороться с нелегальной сдачей жилья в аренду. Во-вторых, это – показатель того, на что постоянно опираются налоговые органы в своих расчетах. Речь идет о рыночных ценах.

И предприятия у нас не имеют право реализовывать продукцию существенно ниже рыночных цен, и услуги нельзя так оказывать. Все ориентируется на рынок.

Ориентация на рынок происходит у нас сплошь и рядом, но до сих пор этого никто как бы не замечает, когда квартира продается за одну десятую часть рыночной стоимости. И государство никакого налога с этого не имеет.

Поэтому поступают проще: если ты продаешь квартиру менее чем через три года после приобретения, то ты платишь налог 13% от продажной цены.

- А если позже?

- Если позже, то это совсем другой случай, и налоги платятся по-другому. Если квартира стоит меньше определенной суммы (сейчас точно не вспомню, три или пять миллионов), то налог не платится вообще. Считается, что человек приобретал ее не с целью продажи: пожил в ней, она ему не понравилась, имеет право продать. Ведь по духу наших законов квартира приобретается на деньги, с которых все налоги уже уплачены. Поэтому при продаже ты просто возвращаешь то, что честно заработал. А если квартира продается быстро, значит, она куплена была, чтобы на этом нажиться, и со сделки надо заплатить налог.

- Хотя это напрямую и не связано с налогом на недвижимость, но показывает, по-моему, что работы здесь непочатый край.

- Да, работы в области налогообложения недвижимости очень много. И при этом реальная ситуация с жильем будет тянуть вниз любой предложенный законопроект, поскольку, на мой взгляд, есть очень много граждан, которые вообще никакого налога платить не должны. Разве только, просто для того, чтобы они считали себя налогоплательщиками, они должны платить очень маленький налог. Это дидактически правильно. В Америке, например, налоги платят даже с пособия по безработице: поучая какие-то жалкие 800 долларов...

- Ничего себе жалкие: у нас средняя зарплата по стране меньше.

- Ну, для них – жалкие. Но главное то, что они платят налог с этой суммы. Чтобы привыкали, чтобы знали свое место налогоплательщика.

Это – одна сторона медали. А другая сторона – в нашей стране понастроили много дорогой недвижимости не только бандиты и коммерсанты, но и чиновники, депутаты самых разных уровней. И маловероятно, что представители всех возможных ветвей нашей власти захотят обложить себя большим налогом. Разве что они тут же придумают какие-то льготы, и все многоэтажные дворцы окажутся переписанными на соответствующих родственников, подходящих под соответствующие льготные категории.

В нашей стране по-другому быть не может. Либо это не будет принято вообще, потому что в Государственной Думе, как мне представляется, нужно очень долго искать депутатов, не имеющих шикарного коттеджа либо под Москвой, либо в своем регионе, в своем избирательном округе.

Мне кажется, что этот закон ждет та же судьба, что и закон о коррупции.

- Он так и будет лежать...

- Да, и в нем все время будут находить какие-то огрехи, какие-то неконституционные положения и так далее. Здесь ведь в чистом виде ситуация с унтер-офицерской вдовой: президент предлагает депутатам и чиновникам (последним, наверное, в еще большей степени) самим себя высечь.

 

Окончание следует.

 

Беседовал Владимир Володин

© М.М.Вирин

Концепция и дизайн: Шварц Елена. Администратор сервера Глеб Игрунов.